Créditos hipotecarios: por qué ya no alcanza con que los bancos mejoren la oferta

A partir de la mitad del 2026, los bancos comenzaron a flexibilizar las condiciones para otorgar créditos hipotecarios, después de varios trimestres de restricciones caracterizadas principalmente por la suba de sus tasas de interés por arriba del 10%. Sin embargo, mientras la oferta empieza a recuperarse, aparece un problema que gana cada vez más peso: la demanda sigue débil y los ingresos de las familias se convierten en uno de los principales obstáculos para que el mercado vuelva a crecer.

Así lo establece la última Encuesta de Condiciones Crediticias del Banco Central de la República Argentina (BCRA), correspondiente al tercer trimestre de 2026. En este nuevo escenario se muestra un cambio respecto a lo ocurrido durante buena parte del año pasado, cuando las entidades comenzaron a subir las tasas de interés y a endurecer las condiciones de acceso, por ejemplo, mediante mayores exigencias de scoring crediticio.

Ahora, según un análisis de la consultora Empiria sobre los datos del BCRA, la falta de fondos perdió peso como factor de restricción, mientras que las perspectivas económicas y el riesgo crediticio pasaron a ocupar un lugar central.

Este cambio se produce, además, en un contexto en el que el Gobierno lleva adelante las licitaciones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES, que permiten a los bancos obtener recursos para otorgar préstamos destinados a la vivienda.

En el segundo trimestre de 2025 el 56,3% de las entidades encuestadas había endurecido las condiciones para otorgar préstamos, uno de los registros más elevados de ese período.

Mientras que en el tercer trimestre de 2026 los requisitos para aprobar los préstamos hipotecarios registraron una flexibilización significativa, con un Índice de Difusión (ID) positivo del 22%. Pero no todos los aspectos de los créditos evolucionaron de la misma manera. Por ejemplo, el BCRA registró una flexibilización en los márgenes que cobran los bancos sobre su costo de financiamiento, con un índice positivo del 16,9%. También se observaron condiciones más favorables en los montos máximos otorgados, con un indicador del 12,1%.

Sin embargo, los plazos de devolución mostraron un comportamiento contrario: el índice fue negativo en un 11,5%, lo que indica que las entidades adoptaron una postura más restrictiva en este aspecto.

Es decir, los bancos comenzaron a mostrar una mayor predisposición a otorgar préstamos y financiar montos más elevados, pero todavía mantienen cierta cautela cuando se trata de otorgar fondos durante períodos más prolongados.

Uno de los datos más interesantes del informe aparece al analizar qué factores llevan a los bancos a restringir el otorgamiento de créditos hipotecarios. Durante el tercer trimestre de 2026, la liquidez de las entidades financieras cayó al nivel mínimo de importancia entre los factores de restricción, con una puntuación de 1 en una escala de 1 a 3, según el análisis de la consultora Empiria.

En cambio, los otros dos factores alcanzaron la máxima puntuación de gravedad: el deterioro de la situación económica actual o futura y el aumento del riesgo de la cartera crediticia, ambos con tres puntos.

Y este termina siendo el punto más relevante de la situación analizada, ya que anteriormente el fondeo de los bancos era una de las principales dificultades para aumentar el financiamiento hipotecario, y fue una de las causas principales de las subas de tasas durante 2025. Ahora, no es que esto deje de ser relevante, sino que los bancos están más preocupados por las perspectivas económicas y la capacidad de las familias para sostener el pago de las cuotas a largo plazo.

En este contexto, el programa de financiamiento hipotecario a través del FGS de la ANSES aparece como una herramienta para fortalecer la oferta de préstamos.

“Cuando se anunciaron las licitaciones, la idea era que no solo sirvieran para reforzar la liquidez de los bancos, sino que ese mayor financiamiento también permitiera abaratar las tasas y, eventualmente, reducir las cuotas. Eso permitiría ampliar el acceso a personas que, por sus ingresos, hasta ahora no podían calificar para un préstamo”, explica Federico González Rouco, economista especializado en vivienda de la consultora Empiria.

El esquema contempla 10 licitaciones de $200.000 millones cada una, por un total de dos billones de pesos, destinados a constituir depósitos a plazo fijo en UVA en entidades financieras para financiar créditos hipotecarios.

En las primeras dos licitaciones, realizadas en septiembre y octubre, se adjudicaron $400.000 millones. Por ejemplo, el Banco Nación recibió $32.000 millones en la primera convocatoria, que ya destinó en su totalidad a más de 210 préstamos para primera vivienda, con un monto promedio de $147 millones. En la segunda licitación obtuvo otros $40.000 millones, por lo que acumuló $72.000 millones de financiamiento mediante este mecanismo.

“Cuando se planteó el programa, la frecuencia de las licitaciones iba a estar supeditada a la demanda de los bancos y a sus necesidades de fondeo. Hasta ahora se viene realizando una por mes, por un monto equivalente aproximadamente a la mitad de lo que se desembolsó en créditos hipotecarios durante septiembre”, señala el economista.

Para González Rouco, si bien todavía es temprano para sacar conclusiones definitivas, el hecho de que las licitaciones no se hayan acelerado podría ser otra señal de que la demanda de créditos hipotecarios no es tan elevada como se esperaba.

Según la encuesta del Banco Central, la demanda de créditos hipotecarios percibida por los bancos registró un Índice de Difusión de apenas 2,4% durante el tercer trimestre de 2026, un resultado que refleja una situación prácticamente neutral.

Aunque el dato representa una mejora frente a 2025, hay que tener en cuenta el punto de partida. En el tercer trimestre del año pasado, el indicador había sido de -42,5%, mientras que en el cuarto trimestre cayó al -43,1%.

Las primeras señales de recuperación aparecieron durante el segundo trimestre de 2026, cuando el 24,8% de los bancos encuestados percibió un aumento de la demanda, frente al 18,8% que registró una disminución. Sin embargo, el repunte se produce después de una caída muy pronunciada y todavía no alcanza para hablar de una recuperación sólida.

De hecho, algunas entidades comenzaron a percibir dificultades para colocar tantos préstamos como desearían, no por falta de fondos, sino por las limitaciones de la demanda.

La explicación aparece en otro de los gráficos elaborados por Empiria, que analiza los principales factores detrás de la disminución de la demanda de créditos hipotecarios. En él, durante el tercer trimestre de 2026, los menores ingresos y/o posibilidades de trabajo se posicionaron como el principal factor de restricción de la demanda, con una puntuación de más de 2,5 sobre un máximo de 3.

En segundo lugar, aparecieron las tasas de interés por debajo del 2,5, mientras que la disminución del consumo de los hogares y de la inversión en vivienda obtuvieron una puntuación de dos puntos cada una.

Los resultados muestran que aunque las entidades financieras estén dispuestas a otorgar más préstamos, las condiciones económicas de los potenciales tomadores continúan siendo determinantes.

Esto es especialmente importante en el mercado hipotecario, donde los bancos evalúan no solo los ingresos actuales de quienes solicitan un crédito, sino también su estabilidad laboral y la capacidad de afrontar cuotas durante períodos que pueden extenderse por 20 o 30 años.

¿Qué esperan los bancos para los últimos meses de 2026? Según la encuesta del BCRA, los bancos anticipan un aumento de la demanda de créditos hipotecarios durante el cuarto trimestre de 2026, con un Índice de Difusión proyectado del 21%.

En cambio, del lado de la oferta, esperan que los estándares de aprobación se mantengan prácticamente sin modificaciones, con un indicador previsto del 4,8%.

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